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北京土地市场全面限价 房企利润空间被挤拿地流行“拼团”-e房网

发表于:2019-04-09 09:14 作者:新闻小编 来源:新闻小编

核心提示:一直以来,北京土地市场都是房企争抢的高地,“僧多粥少”的情形可见一斑。尽管2017年北京楼市经历了“3.17限购政策”,新房二手房交易纷纷遇“冷”成交下滑,但土地市场“风景依旧独好”。

  一直以来,北京土地市场都是房企争抢的高地,僧多粥少的情形可见一斑。尽管2017年北京楼市经历了3.17限购政策,新房二手房交易纷纷遇冷成交下滑,但土地市场风景依旧独好。

  伴随着政策调控步入深水期,土地市场开闸加大供应,限价地块维稳市场,2017年开始房企拿地渐趋理性。从去年整体溢价率来看,平均25.81%的溢价率较2016年减少了4.02个百分点。

  很明显的是,北京土地供应结构生变。业内人士分析称,在此背景下,房企利润空间大打折扣,北京地王未来恐很少再有。而为赢得土储规模较量,房企拼团拿地等新形式正在流行。

  土地供应大增房企拿地谨慎

  自2016年年底,北京对土地市场拍卖规则进行创新。除自住房用地外,北京土地交易市场基本都有统一的限制,即限房价、竞地价,当土地价格达到最高限价时,转入竞自持面积、竞配建比例,此外,当现场竞报自持面积比例达到设定的预设比例时,转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

  自2017年开始,北京土拍市场进入了全面限价阶段。即便限价,但2017年供应量却达到了近年来最高水平。2017年4月7日,北京发布了《北京市2017~2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》,未来每年将新增土地供应1200公顷,5年总共供地6000公顷,以保障150万套住房建设需求,其中自住型商品房将供地1020公顷。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年北京各类型土地供应共新增128宗,同比2016年大幅增长190.9%,同时也超过了2014年、2015年,改变了2013年以后的连续下降趋势。从土地供应结构来看,居住类用地共计91宗,占全部土地供应量的71.09%;商服金融类用地12宗,占9.38%。

  此外,中国指数研究院数据显示,2017年全国300个城市土地出让总金额同比增加38%,住宅类用地占比继续提高,占比达到82%,其中北京涨幅领先一线城市,全年出让金额达到2796亿元,同比增加228%。

  在市场放量与全面限价的背景下,土地市场逐渐回归理性,房企拿地的逻辑变得越来越理性,尤其限价自持对开发运营实力的要求进一步提高,房企在自持比例竞争上更为谨慎。

  这也衍生出土拍市场通过联合体争夺限价地块报团取暖的模式,最为典型的是去年6月丰台区的周庄子村旧村改造地块,首次出现保利+首开+龙湖+中海+胜翔+周庄子村+平安7家房企组成的联合体进行拿地,堪称巨无霸联合体。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,这是房企把控市场风险的一种表现,同时也是房企优化分工的一种体现。后续对于此类自持地块来说,或许会有其中一家房企占主导,或者自持部分单独剥离出去运营,而联合开发的做法也体现了类似的投资逻辑。

  从供地区域来看,去年所供应地块大部分位于远郊区,城六区的土地资源越来越稀缺,伴随城市基础设施的完善,远郊区的土地交易成主导。

  阳光城集团北京营销总监胡犇告诉《每日经济新闻》记者,北京的城市格局正在从远郊过渡到近郊化,原来被认为是消费者的第二居所,如今正成为第一居所,这也使得不少房企转战昌平、顺义等加速拿地。

  供地结构生变地王难再现

  在北京市供地计划里,包括了100万套共有产权类住房和50万套租赁住房,这意味着北京的供地结构发生了微妙变化,住宅供地更加多元化。因此,过去一年北京土地市场在加大自住型商品房用地的供应力度的同时,共有产权用地和租赁用地也成为北京市土地供应的主要方向。

  据伟业我爱我家市场研究院数据统计,2017年北京共新增共有产权房用地38宗,在全部91宗宅地供应中占41.8%;成交的共有产权房用地为26宗,在全部71宗成交宅地中占36.6%。

  2017年北京自持面积明显增加,自持比例超过三成。2016年9.30新政以后,北京首次引入竞自持鼓励房地产开发企业自持部分住宅作为租赁房源。

  中国指数研究院数据显示,自2016年11月北京首个自持地块成交至2017年12月底以来,北京自持宅地共成交27宗,累计规划建面142.4万平方米,自持比例达到44%,预计可提供租赁住房1.6万套,其中,2017年全年共成交23宗租赁用地,同比增加56%,自持比例达到33%。

  除此之外,《每日经济新闻》记者从北京市规土委了解到,截至2017年12月底,北京市实现集体土地租赁住房用地供应203.9公顷,完成率102%,超额完成2017年度供应任务。

  但对于房企来说,多元化的土地供应对其资金和运营能力都带来不小的考验。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向《每日经济新闻》记者分析表示,2017年北京拍卖的土地基本都没有太大的利润空间,开发商的拍卖热情也大大降低,互相之间的竞争很小,大部分宅地只经过几次报价便得以成交,许多共有产权房用地甚至是以最低价成交。

  胡景晖进一步分析,通过限制价格、限制户型面积,北京大幅增加了中低档住房的供给,缓解了前两年北京市场的豪宅化趋势,满足了大批中低收入者的置业需求。同时,在未来五年北京大批量供应土地及限房价、竞地价背景下,地王未来恐很少再有。

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